清華《博商》撰文推薦正誠房屋理財項目
發(fā)布時間：2011/04/15
正誠房屋理財——您的私人房屋管理專家
清華《博商》雜志 作者/許愛琴
您的手中是否有幾套投資用途的房產(chǎn)？您是否在獲取租金收益的同時卻也飽受租賃過程中可能存在的長期空置、無數(shù)次放下手中工作帶看房、每月催繳租金、水電雜費等問題的困擾呢？您是否也曾經(jīng)想象如果能有一家專業(yè)機構(gòu)能幫您把這所有的工作都干了，而你只要每月查詢?nèi)缙诘劫~的租金收入即可呢？
張小姐是一名香港人，在寶安中心區(qū)有一套三居室物業(yè)，以前每次出租時張小姐即不好意思經(jīng)常麻煩朋友，又怕?lián)p壞家私不敢隨意給中介鑰匙，所以總是趕在周末過來開門帶客看房，一般總要空置上個月，跑上十來趟才能成功出租。出租后碰上租戶拖欠租金、水電費還要多次上門崔繳，有時還有中途逃租的客戶。這樣的物業(yè)在深圳還有多套，張小姐為此十分煩惱。自從08年接觸房屋銀行后張小姐全部存入正誠，做甩手掌柜輕松收租。
一套物業(yè)從經(jīng)常空置、租金不穩(wěn)定、耗費大量的時間和精力，到每月只需查一次租金是否到帳，這樣的好事是房東們夢寐以求的。而這一切都得益于“房屋銀行”這一新型房屋理財模式的出現(xiàn)。相信大家對這一名詞并不陌生，首屆“博商杯”商業(yè)模式設(shè)計大賽的冠軍得主——“正誠房屋理財”就是這樣一家VIP私人房屋管理專家。
.jpg)
創(chuàng)新的模式
正誠房屋理財創(chuàng)立于2007年，是深圳市工商部門正式注冊的專業(yè)從事物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房屋理財業(yè)務的房產(chǎn)服務商，是寶安區(qū)首家最具規(guī)模的本土房屋理財公司。
業(yè)主只需將閑置的房產(chǎn)交給專業(yè)的房屋理財公司托管經(jīng)營，無須介入房屋出租過程的繁瑣事項就可以輕松而穩(wěn)定的收取租金，這種類似于將貨幣存入銀行定期獲得穩(wěn)定收益的房屋理財模式，被業(yè)界形象地比喻成“房屋銀行”。
相對于傳統(tǒng)的房屋中介公司，房屋理財公司的運作模式非常特別。房屋理財公司與業(yè)主簽訂合同后，開始以存房租賃和托管租賃兩種方式來接管業(yè)主的房屋。其中，存房租賃是房屋理財?shù)闹饕绞剑汉贤话銥橐荒暌缓灒课堇碡敼鞠硎苊磕?5天的免租期，無論房屋是否成功出租以及實際租價如何，房屋理財公司必須按照合同約定的租金，通過銀行劃賬方式每個月如期支付給業(yè)主，并免費提供合同期內(nèi)的全程管理，不收取中介費用。托管租賃則是業(yè)主委托房屋理財公司出租管理房產(chǎn)，待房產(chǎn)出租成功后收取一定比例的租金作為托管費用，房屋理財公司提供全程的后續(xù)管理服務。
為什么是45天？當然不僅是正誠這樣操作，全國其它房屋理財公司也是如此。正誠對45天的免租期有自己的解釋。正誠成立之初，曾經(jīng)測試過到底多少天才是免租期的合理時間。從房屋理財公司來說，這個時間當然是越長越好。但同樣對業(yè)主來說，卻是越短越好。找一個雙方都能接受的時長是很重要的。如果業(yè)主將房子放在傳統(tǒng)中介公司，少則一個星期，多的也可能拖上一個月才能租出去，按平均20天計算，再加中介公司收取的半個月傭金，共計35天。房屋理財公司的免租期為45天，較之多十天，這是出于房屋理財公司的風險分擔及后期多種跟進服務的考慮。
租客買不買賬也很關(guān)鍵。在新的房屋租賃模式中，免傭金的另一個含義是針對租戶而言的。租客從房屋理財公司那里直接租賃房屋時，不再像從傳統(tǒng)中介公司租賃時需要支付半個月傭金，當然一定數(shù)量的押金是必需的。將房屋多留在手中一天，房屋理財公司就面臨多一分風險。而針對租戶的免傭，無疑是急于尋找租客的房屋理財公司的殺手锏之一。畢竟作為租戶，誰都不會情愿支付那多出來的半個月傭金。
有研究者認為，“房屋理財”這種模式正在改變整個房屋租賃行業(yè)的狀況。傳統(tǒng)中介公司在租賃市場中的“一錘子買賣”正遭受挑戰(zhàn)，“房屋管家”作為租賃中介的新角色，以更全面的管理服務，引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。它也重新定義了業(yè)主與租戶的關(guān)系，業(yè)主不再需要直接面對租戶。業(yè)主只是把房子租給“房屋管家”，并收取十個半月的固定月租，至于租戶是誰，實際租價多少，誰去收抄水表電表，這些大事小事都與業(yè)主不再有直接關(guān)聯(lián)。
下圖更直觀地表現(xiàn)了正誠房屋銀行租賃業(yè)務的全產(chǎn)業(yè)鏈和運行過程。
評估存房：正誠房屋銀行通過建立市場研究中心和內(nèi)網(wǎng)監(jiān)測系統(tǒng)，結(jié)合評估人員現(xiàn)場勘查，評估報價，租高部分按80%返還業(yè)主。
租賃推廣：正誠房屋銀行通過存房/托管取得獨家代理權(quán)，取得最廣泛的合作空間，整合各種渠道資源，達到快速出房。
支付環(huán)節(jié)：正誠房屋銀行通過與中國建設(shè)銀行簽訂合作協(xié)議，建立專用賬戶，由建設(shè)銀行提供結(jié)算支持，按月代收代付相關(guān)款項，并參與風險管理，共享客戶資源。
全程管理：通過開發(fā)專業(yè)房屋銀行管理軟件，配合房屋管家部和客服部雙線管理，進行水電、租金收繳監(jiān)督，及巡房、回訪、維修處理等。
“房屋銀行”模式的誕生，可盤活存量住房，通過出租和承租等多種方式搞活居住房、非居住房的流通，解決居民住房問題；同時還利用住房消費升級換代的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)三、四級市場的聯(lián)動。可以說“房屋銀行”是租賃業(yè)的一次創(chuàng)新，它對于租賃市場的規(guī)范和繁榮起著積極的作用，是適應社會的需要而產(chǎn)生的，正如諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者肯尼斯·約瑟夫·阿羅說的“一種經(jīng)濟模式，實際上任何社會體制也是如此，應該盡可能滿足它的成員的需求”。
榮獲深圳市“最具誠信房屋管家”
利潤在哪里
替業(yè)主收租、管理，免傭金出租……對于業(yè)主和租客，房屋理財公司以管家婆無微不至的角色出現(xiàn)在人們面前。那么，對于房屋理財公司來說，利潤在哪里？換句話說，管家婆如何既做了好人，又賺到了錢？
這種模式的贏利點有七個：1、存房賺時間差；2、（毛坯房）包租的差價；3、中途退、轉(zhuǎn)租創(chuàng)造的二次利潤；4、傳統(tǒng)租賃代理服務傭金；5、配置家俬電器的附加利潤；6、買賣代辦的手續(xù)費（主要依靠租賃服務對業(yè)主和租戶的積累效應）；7、積累龐大的客戶群后再開發(fā)其它延伸性服務。
存房時間差所帶來的收益是指45天的免租期內(nèi)的租金。從簽合同拿到房子到將房子租出去，房屋理財公司們在努力打一個時間差。很簡單，越早一天租出去，公司也就可以拿到越多一天的租金。但這是一個非常不確定的利潤點，畢竟拿到房子立馬就能租出去的機會是有限的。據(jù)金世來同學介紹，在正誠存的房產(chǎn)平均可以在15天左右出租成功，那免租期內(nèi)剩余的30天租金就是收益了。
相比于傳統(tǒng)中介的“一錘子買賣”，“房屋理財”的一大業(yè)務特色是，將物業(yè)拿來長期經(jīng)營，而不是一旦租出去就不管了。經(jīng)營的目的當然關(guān)鍵在于賺取更大利潤。正誠房屋理財正是通過對業(yè)主的全年全程服務，增加了客戶的粘度創(chuàng)造更多的續(xù)約利潤。據(jù)了解在正誠房屋銀行存房的業(yè)主來年續(xù)約率高達90%以上，正是因為這種滾雪球的效應不斷的擴大租賃市場的占有率。
為了有個更高的出租價格，房屋理財公司在接手房屋后，會對房屋狀況做一些改善。例如說，一套三房吉屋(即不帶家具)的房子，出租價格可能在每月3000元，房屋理財公司會根據(jù)租戶的需求，配置一些家私家具，租價可能就上漲好幾百塊。這個利潤是房屋理財公司所得。這種吉屋配家私的服務，在正誠的業(yè)務中也較為普遍。
有不少業(yè)務是從毛坯房階段開始的。例如一位業(yè)主在寶安中心區(qū)投資了一套二居室用作出租，拿到房子鑰匙后，這位業(yè)主便找了一家房屋理財公司。房屋理財公司憑借本身對租賃市場的專業(yè)把握，對房屋裝修、家私配備等都給出詳細評估。在與業(yè)主達成共識后，房屋理財公司全程負責了從材料采集、裝修施工到家具家私采購等工作。業(yè)主僅需每月按時收取租金即可。
作為一種新的業(yè)務模式，在創(chuàng)新中尋找利潤點是金世來他們正在做的。正誠房屋理財定位致力于打造全方位VIP私人房屋管理專家服務，會根椐客戶的不同的服務需求，來制定個性化服務內(nèi)容。另外正誠房屋理財憑借與銀行在租賃業(yè)務上的合作平臺，一種新的關(guān)于金融服務的嘗試正在醞釀中。金世來介紹，銀行理財產(chǎn)品的目標客戶群與擁有出租物業(yè)、經(jīng)濟條件較好的業(yè)主是吻合的。稍后正誠將考慮與中國建設(shè)銀行共享客戶資源，開拓更多的盈利渠道。
.jpg)
本項目榮獲首屆“博商杯”商業(yè)模式設(shè)計大賽一等獎
發(fā)展前景及融資需求
“房屋理財”服務在外國盛行已久。國內(nèi)市場上，自從貴州省貴陽市于2000年5月9日在全國率先推出“房屋銀行”這種全新的房屋租賃模式之后，國內(nèi)北京、上海，深圳等幾個城市也逐漸興起。然而在深圳，在房屋理財領(lǐng)域還沒有形成真正的具有領(lǐng)頭羊性質(zhì)的企業(yè)。
現(xiàn)實情況卻是，租房目前仍然是解決城市人口住房難的一個重要手段。我國目前依靠租房解決住房問題的城市人口大約有三分之一。尤其是流動人口密集的城市，租房居住的人口所占的比重更大。椐深圳市租賃協(xié)會2009年的一組數(shù)據(jù)表明：隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和外來人口的迅猛增長，深圳已形成全國最大的房屋租賃市場，租賃總面積達2.3億平方米，年租金交易額達400億元，約占深圳市GDP7.8%，租房居住人數(shù)超過1100萬，房屋租賃業(yè)逐步發(fā)展為深圳市一個新興的支柱產(chǎn)業(yè)。
因此，對于深圳這樣一個以流動暫住人口占人口比例重頭戲的城市，“房屋銀行”在深圳的發(fā)展前景廣闊，市場潛力巨大。
1、從城市特點來看，深圳是一個以流動人口為主體的城市，現(xiàn)居住人口中有近80%是流動人口，并且每年需要租房的群體在不斷增加，這意味著“房屋銀行”潛在的客戶群體在增加。另一方面，深圳經(jīng)濟發(fā)達，手中持有閑置物業(yè)同時又沒有更多的時間精力去進行管理的業(yè)主大有人在，這又為“房屋銀行”所需的房源提供了保障。
2、房屋理財行業(yè)已經(jīng)有10年的歷史，已經(jīng)形成完備的行業(yè)運作管理模式，也有著豐富的相關(guān)從業(yè)人員儲備，為“房屋銀行”的發(fā)展壯大提供了良好的行業(yè)沃土。
3、“房屋銀行”的模式與政府提出的“加強對城市出租屋管理”要求不謀而合。深圳人口的流動性打決定了出租屋管理的復雜性和難度性，而“房屋理財”的突出特點——委托全過程跟進式管理在一定程度上減輕了政府對出租屋管理的壓力。相信這一模式將來會得到政府相關(guān)政策的支持。
4、由于租金等費用都是采用現(xiàn)金現(xiàn)時收取，而支付給業(yè)主的費用是由45天免租期結(jié)束后，即簽訂存房合同后的第46天支付。從而保證了公司現(xiàn)金流的安全。同時相對于傳統(tǒng)房屋中介業(yè)而言，“房屋銀行”在場地、人員、辦公等運營成本上較低。
正誠房屋理財是深圳市租賃行業(yè)協(xié)會 理事單位
話雖如此說，一個不可否認的事實是，房屋理財公司要想在租賃市場分一杯羹，追根溯源還是要從傳統(tǒng)中介手中爭奪業(yè)主資源。一個業(yè)主畢竟不需要兩家功能趨同的中介，而在目前的狀況下，資源爭奪戰(zhàn)勢必更為激烈。如何與傳統(tǒng)大鱷決戰(zhàn)是房屋理財公司不可繞開的戰(zhàn)略考慮。
這種新的租賃模式，以為業(yè)主提供穩(wěn)定收益、完善管理服務為特色，但也正是為了實現(xiàn)這樣的目的，房屋理財公司承擔著更多的潛在風險。不可避免的事情會有很多，比如說45天免租期過去了，房子仍滯留在手中；承諾租賃一年的租戶中途提前退租，可能還逃掉當月租金；租客惡意拖欠租金；房屋管理成本控制不當?shù)鹊取?/p>
金世來同學認為目前正誠最大的發(fā)展瓶頸在于沒有在這個新興的行業(yè)中樹立出具有較大規(guī)模影響力的品牌。參加“博商杯”商業(yè)模式設(shè)計大賽也是希望通過這次比賽讓更多的同學了解這一商業(yè)模式，聽取同學們的意見和建議的同時也希望能尋求到對此感興趣的同學一起合作。通過出讓股份的形式吸引資金注入，從而擴大營業(yè)范圍，加快加大市場覆蓋率，同時加大品牌宣傳力度擴大品牌影響力，使正誠成為房屋理財行業(yè)的標桿性企業(yè)，爭取市場話語權(quán)。另一方面不斷拓寬社會資源的獲取渠道，與已經(jīng)具有巨大品牌影響力的組織、企業(yè)合作，例如大型房地產(chǎn)開發(fā)集團、金融機構(gòu)等，借此整合全產(chǎn)業(yè)鏈資源，增加盈利方式拓展贏利點布局。經(jīng)初步估算目前大概所需引入資金一千萬左右，如果對此模式感興趣的同學，可以直接與金世來同學聯(lián)系，商榷具體合作事宜。
